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    «Nuestra misión principal es, y así ha sido siempre, la defensa de los cooperativistas»

    Javier de Osma, responsable del Registro de Demandantes de Vivienda (RDV) de CONCOVI, explica en una entrevista a

    Javier de Osma, responsable del Registro de Demandantes de Vivienda (RDV) de CONCOVI, explica en una entrevista a Pisos.com el funcionamiento y la misión de la Confederación de Cooperativas de Vivienda y sus distintos departamentos.

     

    ¿En qué punto se encuentra actualmente el sistema cooperativo de vivienda en Madrid?

    La actual situación del mercado de la vivienda en España, con unos precios de suelo cada vez más altos y un parque de viviendas de alquiler cada vez más complicado, deriva en la imposibilidad de que muchas familias, especialmente jóvenes, no sean capaces de asumir dichos costes y, por ende, no se puedan permitir acceder a una vivienda.

    El modelo cooperativo, mientras siga existiendo esta problemática, se postula como la mejor opción respecto a la compra tradicional ya que las viviendas se construyen a precio de coste, por lo que suponen un ahorro importante respecto al precio final si lo comparamos con el coste de promotores o constructores privados. En total, con una buena gestión, el cooperativista puede llegar a ahorrarse entre un 20% y un 30% en el precio final de una vivienda.

    Pero hay que dejar muy clara una cuestión: las cooperativas no se limitan a autopromover vivienda pública ni mucho menos vivienda de baja calidad, todo lo contrario. De hecho, son una herramienta muy útil para adquirir desarrollos de primer nivel a precio de coste, como demuestran casos como el de Mestalla.

    La Federación madrileña es una de las más fuertes de CONCOVI. En 2018 cerró el año representando a un total de 81 cooperativas de viviendas afiliadas, promoviendo un total de 6.156 viviendas, con un volumen de inversión de 1.775 millones de euros y generando 30.900 puestos de trabajo directos. Unas cifras que se han incrementado en el primer trimestre de 2019, cuando se han alcanzado las 6.665 viviendas promovidas, un volumen de inversión de 1.895 millones de euros y se han generado 32.994 puestos de trabajo directos.

     

    ¿Ha quedado atrás la mala fama que rodeó a este sector durante la crisis?

    La crisis golpeó en menor medida a las cooperativas ya que estas responden a una demanda real. Cuando se crea una cooperativa siempre es porque hay socios compradores de vivienda y, por eso, nos afectó menos que a otras promociones. Eso es algo que se valora mucho, hemos demostrado una gran resistencia de este sistema en momentos de crisis.

    Desde CONCOVI luchamos precisamente para esto. La mala fama que haya podido tener el sector no es por el sector en sí mismo, sino por aquellos promotores disfrazados de cooperativistas que se aprovecharon de este sistema para lucrarse en perjuicio de los socios cooperativistas. CONCOVI garantiza que esto no ocurra y defiende única y exclusivamente al cooperativista, es decir, a las personas.

     

    ¿Qué precauciones debería tomar el potencial socio de una cooperativa antes de dar el paso?

    Afiliarse a CONCOVI. La misión principal de CONCOVI es la defensa del cooperativista y, por eso, todas las cooperativas afiliadas a la Confederación o a sus Federaciones territoriales han pasado por un proceso previo de auditoría y homologación que garantiza el cumplimiento de la Ley y, por lo tanto, la defensa de los intereses y ahorros de los cooperativistas.

    Desde la constitución de la cooperativa hasta la entrega de las viviendas, CONCOVI hace un seguimiento exhaustivo para garantizar el buen fin de la misma y el escrupuloso cumplimiento de la ley.

    Desde CONCOVI, damos una serie de recomendaciones que el socio cooperativista debería seguir:

    INFORMARSE: Los socios deben informarse acerca de la cooperativa, consultando y verificando que ésta se encuentre afiliada a CONCOVI o a cualquiera de sus Federaciones Territoriales.

    ASEGURARSE: Recabar información acerca de la gestora y asegurarse de que ésta tenga demostrada experiencia y buen hacer. La experiencia y profesionalidad de una gestora decidirán el éxito de un proyecto.

    VERIFICAR PERMISOS: Verificar la calificación y estado urbanístico del suelo y conocer el calendario de actuaciones.

    EXIGIR GARANTÍAS: Comprobar que los avales y seguros de las entregas a cuenta son los recogidos en la Ley 20/2015. Exigir la entrega de los Estatutos y Normas de Promoción a la gestora, siendo conscientes de los derechos y obligaciones de los socios.

    PARTICIPACIÓN ACTIVA: Estar informado día a día de la marcha de la cooperativa y asistir a sus reuniones asamblearias, así como participar activamente en los procesos y decisiones más importantes.

     

    Si soy socio de una cooperativa y la gestora que lleva la promoción no está homologada por la FCV, ¿qué puedo hacer?

    Pedir a la gestora que se homologue. Para ello, en primer lugar, tendrá que afiliarse la cooperativa a la Federación Territorial de Cooperativas de Vivienda que le corresponda, o al la Confederación a nivel nacional si en su comunidad no está constituida todavía la federación territorial. Esto es importante ya que, si la cooperativa no está afiliada y la gestora no está homologada por CONCOVI, no podemos ofrecer garantía alguna de calidad y transparencia y la cooperativa no podrá contar con nuestros servicios.

     

    ¿Qué ventajas tiene para una cooperativa o gestora afiliarse a la Federación de Cooperativas de Viviendas?

    Somos la única organización estatal de cooperativas de vivienda de España reconocida como Agente Social e interlocutor válido con los Ministerios de Trabajo y de Fomento y representamos al sector de la Economía Social en materia de vivienda.

    Nuestra misión principal es, y así ha sido siempre, la defensa de los cooperativistas. Por eso, todas las cooperativas afiliadas han pasado por un proceso previo de auditoría y homologación que garantiza el cumplimiento de la ley y, por lo tanto, la defensa de los intereses de los cooperativistas.

    La ventaja principal que ofrecen CONCOVI y todas y cada una de sus Federaciones territoriales es la seguridad. Aseguramos la calidad y la transparencia en todos los procesos y, por supuesto, el cumplimiento estricto de la Ley. CONCOVI proporciona asesoría legal y jurídica a todos los cooperativistas y vela por que los proyectos en los que éstos están inmersos se desarrollen dentro del marco legal establecido y sin que supongan perjuicio alguno para el cooperativista. Además, éstos podrán beneficiarse de los convenios y sistemas de homologación de los profesionales que forman parte de un proyecto cooperativo.

     

    Los honorarios de las gestoras, ¿siguen siendo más competitivos que los de la promoción directa?

    Los honorarios de la gestora son diferentes de los honorarios de la promoción directa. Las gestoras perciben unos honorarios por su gestión al ser un servicio contratado por la cooperativa para llevar el día a día de una promoción, siendo estos honorarios diferentes a los beneficios promocionales que percibe un promotor y teniendo en consideración que la cuenta de resultados de una cooperativa es diferente a la de un promotor, siendo esta primera de 0.

    El régimen cooperativo es más competitivo primero porque es “más barato”, es decir, porque las viviendas se autopromueven a precio de coste, ahorrándose el cooperativista el margen promotor que puede rondar entre un 20% y un 30% menos, y segundo, porque al ahorrarse este margen puede aplicar esos costes que se ha ahorrado al pago del suelo y, por lo tanto, tiene mayor capacidad de pago que el promotor.

     

    A la hora de optar a suelos, ¿qué ventajas y desventajas tiene la cooperativa frente al promotor tradicional?

    La principal ventaja es que las cooperativas tienen mayor capacidad de pago. La desventaja que presenta este sistema es la necesidad de que la demanda de personas interesadas en el proyecto debe ser gestionada previa al inicio de la promoción, ya que si la cooperativa no tiene la masa social suficiente para poder acometer el proyecto éste no puede llevarse a cabo. Para ello CONCOVI cuenta con un departamento propio, el Registro de Demandantes de Vivienda (RDV) y sus plataformas Oiko.es y Cooperactivate.org, que amasa la demanda de potenciales cooperativistas en una determinada zona y con unas determinadas características para que estos plazos puedan acortarse.

    Para mitigar este problema, tradicionalmente lo primero que se hace es que se configura un contrato de opción de compra, puede ser gratuito o con una determinada cantidad que la cooperativa deposita para el propietario del suelo se lo reserve un tiempo determinado, normalmente unos meses. En ese tiempo, el propietario no puede vender a nadie ese suelo. Al final, si la cooperativa consigue el dinero (que, por norma general, casi siempre lo consigue) podrá pagar un precio más alto que un promotor privado.

     

    ¿De qué se ocupa el Registro de Demandantes de Vivienda? ¿Cuáles son sus tareas? 

    La actividad principal de este departamento es registrar la demanda de aquellas personas que estén interesadas en una vivienda en régimen cooperativo y agruparlas según sus demandas, con el objetivo de conseguir que adquieran una vivienda en un lugar determinado. Todos los procesos se encuentran bajo la supervisión y el rigor que maca la Confederación y sus diferentes Federaciones Territoriales para la construcción de viviendas, que garantiza la defensa de los cooperativistas y la máxima calidad y transparencia en los procesos.

    EL RDV cuenta con una base de datos totalmente clasificada por ubicación, tipología, precio, etc., de la demanda actual de mercado inmobiliario a fin de ofrecer viabilidad a los proyectos que lleva a cabo en Régimen Cooperativo. De este modo, ofrece a los cooperativistas de base la mejor opción de acceso a la vivienda, adaptada a sus necesidades y capacidades reales. Para ello gestiona y coordina simultánea 3 registros en su base de datos: demandantes de vivienda, ofertantes de suelo y ofertantes de vivienda.

    El Registro estudia el perfil social, económico y patrimonial de todas aquellas personas que solicitan una vivienda en régimen cooperativo y, mediante convenios de colaboración, destina y coordina el suelo y activos de las Administraciones Públicas, Entidades Financieras y Agentes Profesionales.

    Así mismo, realiza constantes Estudios de Mercado a nivel nacional para canalizar la oferta y la demanda de viviendas apoyándose en sus principales herramientas, entre las que se encuentran: Registro de la Propiedad y Notariado para conocer el precio oficial de la zona, red de inmobiliarias colaboradoras que reportan información local, portales de referencia inmobiliaria el portal inmobiliario propio, Oiko.es, con la oferta cooperativa clasificada y detallada, y herramientas tecnológicas concretas como visitas virtuales, simulaciones, etc.

    A través de sus plataformas, Oiko.es y Cooperactivate.org, pone a disposición de los potenciales cooperativistas un espacio donde poder comenzar a construir su suelo de acceder a una vivienda en régimen cooperativo.

     

    ¿Qué herramientas utilizan para analizar las promociones y evaluar sus riesgos?

    CONCOVI dispone de un Departamento de Calidad y Homologación que se encarga principalmente de la defensa y el apoyo al cooperativismo de viviendas, clasificando y homologando dentro de nuestra estructura a las mejores empresas y agentes profesionales.

    Fundamentalmente se comprueba el cumplimiento normativo referente a la creación de la sociedad cooperativa, sus estatutos, su régimen interno, etc. Además, se supervisa que esa cooperativa afiliada a CONCOVI cuente con los servicios profesionales de una gestora homologada que realice sus trabajos con las recomendaciones y dictámenes reglados desde esta Confederación.

    Por último, se analiza la viabilidad de ese suelo y el cumplimiento en referencia al plan parcial y general de ese Ayuntamiento, comprobando la clasificación del suelo, si es finalista, etc. En definitiva, una viabilidad técnico-jurídica-económica de la puesta en marcha de esa cooperativa.

     

    ¿Qué futuro le augura al cooperativismo de vivienda en los próximos cinco años?

    Muy bueno. Actualmente, las cooperativas de viviendas tienen una parte importante de la promoción de viviendasy entendemos que va a seguir siendo así. Actualmente, las cooperativas afiliadas a la Confederación y sus Federaciones Territoriales representan a 11.233 viviendas, de las cuales más de 6.000 se encuentran en la Comunidad de Madrid.

    Con las garantías de CONCOVI, los bancos y los propietarios de suelo saben que las cooperativas responden a una demanda real, detrás de ellas hay socios que quieren adquirir una vivienda y ese es un punto importante por el que entendemos que van a mantener e incluso aumentar esa parte que ya tienen de promoción de vivienda.

     

    Fuente: CONCOVI

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